»Weltersbach-sagen«

April 2026

Hvis der er ét ord, vi hørte igen og igen, da vi overtog Horsbølvej 1, så var det »fællesgrund«. Det forekom altid at blive sagt med en helt bestemt undertekst: at matrikel 14cb selvfølgelig ikke rigtigt var vores.

I daglig tale kan jeg sådan set godt forstå, at folk kalder arealet for et fællesareal. Der er jo flere naboer, som har tinglyst ret til at færdes der. Begrebet bliver dog et problem, når det dagligdags ord får lov til at leve sit eget liv og langsomt bliver forvandlet til en påstand om fælles ejerskab, fælles råderet og fælles medbestemmelse.

Det lyder banalt, men hele sagen synes i høj grad at være drevet af, at netop den skelnen - for nogens vedkommende - er gledet ud af bevidstheden.

Det står i tingbogen

Matrikel 14cb er ikke ejet af vores naboer. Den er udelukkende ejet af os - ejerne af Horsbølvej 1, som består af matriklerne 14aa og 14cb.

Det hele fremgår ganske udramatisk af de offentlige registreringer.

Det samme gælder økonomien omkring ejendommen. Matrikel 14aa og 14cb indgår i samme ejendomsvurdering, og der er altid blevet betalt grundskyld for hele ejendommen - modsat vores naboers vildledende påstande under vejlaugsmødet.

Alle de kedelige, praktiske tegn på ejerskab peger samme vej: tingbog, vurdering, beskatning, ejendomsret.

Når opholdsret forveksles med ejerskab

Kernen i misforståelsen ligger efter min opfattelse i servitutten fra 1937. Der står, at matrikel 14cb skal vedblive at være et »fælles Areal« for de ejendomme, der blev udstykket fra matrikel 14c, og at ejere og brugere af disse ejendomme har »Ret til Ophold under Badning i Søen, og iøvrigt til Ophold ved Søen«.

Det er forståeligt, at nogen læser ordet »fælles« og tænker »fælleseje«. Men servitutten beskriver udelukkende, at naboerne skal have en begrænset opholdsret på arealet. Den siger ikke, at ejendomsretten overgår til dem. Den siger ikke, at der stiftes sameje.

Når opholdsret og ejerskab bliver blandet sammen, ender det meget hurtigt i en situation, hvor naboerne føler sig snydt - selvom problemet i virkeligheden er, at retsforholdene hele tiden har været mindre vidtgående, end naboerne har forestillet sig.

Når en forening forveksles med ejendomsret

Horsbøll Vejlaug gør efter min opfattelse risikoen for konflikter værre, fordi foreningen giver hele arrangementet et skær af formalitet og legitimitet. Når noget har vedtægter, bestyrelseslignende funktioner og »automatiske« medlemskaber, kan det hurtigt komme til at se ud som om, der også må være en tilsvarende juridisk råderet over arealet.

Men en privat forening kan ikke ved egne vedtægter gøre sig selv til ejer eller administrator af fremmed fast ejendom med bindende virkning for tredjemand. Hvis rettigheder over fast ejendom skal gælde mod andre, skal der være tinglyst hjemmel. Og en sådan hjemmel findes ikke for Horsbøll Vejlaug i forhold til matrikel 14cb.

Det betyder ganske simpelt, at det kun er tinglyste aftaler, som 1) gælder for køberen og 2) skal oplyses til køberen.

Hverken de stiftende medlemmer eller senere ejere er bundet af medlemskabet i vejlauget - til trods for at man i foreningens vedtægter har forsøgt at skrive sig ud af dette ved at anføre »automatisk medlemspligt«. Naboerne forsøger også i denne henseende at føre os bag lyset. Flere af naboerne er samtidig aktive i bestyrelsen for Grundejerforeningen Buresø, og lader - sjovt nok - i den sammenhæng ikke til at være i tvivl om betydningen af tinglysninglovens § 1.

Horsbøll Vejlaug er i den henseende hverken bedre eller værre stillet end den lokale idrætsforening. Medlemskabet i en hvilken som helst forening er frivilligt, medmindre det er en tinglyst byrde på din ejendom.

Man vælger ikke at tinglyse Horsbøll Vejlaug. Derfor bliver vi som købere 1) på ingen måde forpligtet til at blive medlemmer i foreningen og 2) ikke gjort opmærksom på dens eksistens af sælgers mægler.

Når aftaler forveksles med tinglysning

I 1997 betaler de daværende ejere og naboer i fællesskab 25.000 kr. for retten til at bruge Buresø via matrikel 14cb.

Horsbølvej 1 kommer herved med på »bredejerservitutten«. Samme år stiftes Horsbøll Vejlaug, tilsyneladende med det formål at sikre sig disse bredejerrettigheder naboerne imellem.

Brugen af Buresø via matrikel 14cb foregår de første par år efter aftale med John Ovesen fra Mørdrupgård.

Men hele aftalekonstruktionen hviler på et skrøbeligt juridisk fundament:

• Medlemskab i Horsbøll Vejlaug er ikke en pligt.

• Medlemmerne er ikke forpligtet til at oplyse købere om vejlaugets eksistens.

• De øvrige ejendomme fremgår ikke af bredejerservitutten.

• De øvrige ejendomme er ikke bredejere, fordi de ikke ejer matrikel 14cb.

• De øvrige ejendommes brug af Buresø baserer ikke på tinglyste rettigheder, men på en aftale med John Ovesen.

I 2020-2021 opfører de daværende ejere og naboer i fællesskab en badebro på matrikel 14cb. Man vælger ikke at spørge I/S Mørdrupgård om lov først, selv om dette er et krav jf. bredejerservitutten.

Knud Foldschack har i mellemtiden overtaget repræsentationen af I/S Mørdrupgård efter John Ovesen, i forhold til samarbejdet med bredejerne omkring Buresø. Han bliver opmærksom på broen, og gør i denne forbindelse både indsigelse mod broens opførelse uden forudgående aftale, samt naboernes brug af Buresø via matrikel 14cb.

Også her føler naboerne sig snydt, fordi de troede at »solidaritetsbetalingen« i 1997, på ca. 2.300 kr. pr. ejendom, gav dem en uanfægtelig brugsret til Buresø.

Naboerne ender med at indgå en aftale om at betale 10.000 kr. per ejendom, plus 50.000 kr. for opførelse af broen. Man vælger ikke at betale regningen.

Naboernes brug af Buresø via matrikel 14cb er derfor i skrivende stund fortsat ulovlig, ifølge I/S Mørdrupgård.

Aben går på omgang

Aftalegrundlaget for Horsbøll Vejlaug, og brugen af Buresø via matrikel 14cb, lader dog allerede til at være faldet fra hinanden i 2005, blot otte år efter Horsbøll Vejlaugs stiftelse - længe inden Knud Foldschack eller andre udefrakommende blandede sig.

De daværende ejere søgte nemlig om tilladelse til at bygge en privat bolig på matrikel 14cb. Det er et temmelig sigende faktum. Hvis opfattelsen var, at arealet virkelig var fællesejet af naboerne, ville det være en besynderlig måde at opføre sig på - særligt da en af de daværende ejere var stiftende medlem i Horsbøll Vejlaug og havde været ejer af Horsbølvej 1 siden 1976.

Tretten år senere, i 2018, kommer nye ejere til. Også her ender det med uenighed om ejerskabet af matrikel 14cb. De daværende ejere tilbyder at udstykke matriklen og lade naboerne købe anparter med henblik på at etablere det nødvendige sameje. Man vælger ikke denne løsningsmodel.

Og i 2024 er det så min familie og mig der ryger i unåde i nabolaget, fordi også vi formaster os til at anskue vores egen tinglyste ejendom - tja, som vores egen tinglyste ejendom…

C. M. Horsbøls intention

Når nogen hævder, at den oprindelige ejer, C. M. Horsbøl, der lod grundene udstykke, havde til hensigt at gøre matrikel 14cb til en fællesgrund med fælles ejerskab, er det værd at se nærmere på hendes baggrund og handlinger - også selvom »intentionen« bag servitutten fra 1937 har begrænset selvstændig juridisk relevans, takket være grundlovens § 73.

C. M. Horsbøl boede selv i sommerhuset på Horsbølvej 1 frem til 1945, kort inden sin død i 1947.

I årene efter udstykningen i 1937 solgte hun de øvrige ejendomme lidt efter lidt. I den forbindelse annoncerede hun i flere af landets aviser, f.eks. 1939 i Børsen og Berlingske Tidende.

Hun sikrede sig selv fortsat adgang til Buresø via matrikel 14cb, da hendes bopæl på matrikel 14aa efter udstykningen lå i tredje række til vandet. Hun havde således fuldt ejerskab og kontrol over matrikel 14cb i et årti efter udstykningen i 1937 - og mange lejligheder til at fordele ejerskab og rettigheder anderledes, hvis hun havde ønsket det.

Men hun tinglyste altså en servitut, der blot giver begrænset opholdsret på arealet - ikke medejerskab. Hun satte et loft på antallet af overnattende gæster, samt en række andre nøje afgrænsede forpligtelser og rettigheder.

C. M. Horsbøl var en dygtig forretningskvinde. Hun var uddannet snedker, blev mester og drev en møbelfabrik med op til 30 ansatte. Hun rejste på valsen til Berlin og Paris for at lære håndværket, skrev rejseberetninger derfra, var senere aktiv i Dansk Kvindesamfund og tog endda et patent på et materiale til møbelsæder.

En person med sådan en baggrund må antages at have haft de fornødne kompetencer til at fordele ejerskabet anderledes, hvis det havde været hendes hensigt.

Elisa Cecilie Horsbøl og Cathrine Mathilde Horsbøl, 1936.